Александр Жалнин для журнала «Секрет фирмы».
Какие договоры ренты бывают?
В соответствии со ст. 583 ГК РФ, рента может быть постоянной или пожизненной. Если стороны договорились о выплате на срок жизни получателя, то такая рента называется пожизненной, а если о бессрочной выплате, то постоянной. Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением.
Как заключить договор ренты? Какие документы нужны?
Для заключения договора ренты понадобятся: выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ на недвижимость, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что получатель ренты не состоит на учете, а также техническая документация на передаваемый объект.
В общем виде порядок заключения договора ренты выглядит следующим образом:
- Определение формы и размера ренты. На практике наиболее распространены договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением.
- Согласование основных условий, в частности, предмета договора и размера ренты. При заключении договора пожизненного содержания с иждивением нужно подробно закрепить, какие именно услуги плательщик ренты обязан оказывать получателю, например, покупка продуктов, лекарств, помощь по дому, уход и т.д.
- Заключение договора. Договор ренты составляется в простой письменной форме, подписывается сторонами и обязательно удостоверяется нотариусом.
После удостоверения договора нотариус направит в Росреестр заявление о государственной регистрации и приложит к нему необходимые документы. Проведенная регистрация подтверждается выпиской из ЕГРН.
Плюсы и минусы договора ренты
При соблюдении всех требований законодательства и совпадении определенных условий, обе стороны договора получают явные преимущества. Так, получатель ренты может продолжать жить в квартире и получать при этом регулярные платежи. В свою очередь плательщик имеет шансы приобрести недвижимость дешевле рыночной стоимости и для этого ему не нужно брать кредит и платить проценты.
Однако при заключении договора получатель ренты лишается права собственности и соответственно не может ей больше распоряжаться. При этом расторгнуть договор не так просто и для этого нужны определенные основания.
Для плательщика ренты основной недостаток заключается в том, что непонятна конечная стоимость имущества. Если получатель будет жить долго, то переплата может оказаться существенной. Более того, в случае смерти плательщика, расплачиваться придется его наследникам.
Когда собственник может расторгнуть договор ренты?
Договор ренты может быть расторгнут по соглашению сторон или при наличии оснований, предусмотренных законом. Основания и условия расторжения договора ренты зависят от ее вида.
Расторгнуть договор пожизненной ренты, в частности договор пожизненного содержания с иждивением, можно только по требованию получателя, если плательщик существенно нарушил условия договора. Расторгнуть договор постоянной ренты можно и по требованию плательщика, если имущество, переданное за плату под выплату ренты, случайно погибло.
Кроме этого, законом также предусмотрена возможность выкупа ренты. При постоянной ренте требовать этого может как получатель, так и плательщик, а в случае пожизненной ренты — только получатель.
Могут ли родственники оспорить договор ренты?
При соблюдении всех требований законодательства оспорить договор ренты практически невозможно. В это же время, если стороны, либо третьи лица, например, их родственники, посчитают, что в момент заключения договор человек был невменяем, либо условия договора не выполняются, они могут попробовать оспорить его в судебном порядке.
На что обратить внимание при заключении договора ренты?
Получателем пожизненной ренты может быть только гражданин. Этот вид ренты не наследуется, а обязательства по выплате прекращаются одновременно со смертью получателя.
Постоянную ренту вправе получать как граждане, так и некоммерческие организации, если это не противоречит требованиям законодательства и соответствует целям их деятельности. В данном случае права получателя могут переходить по наследству.
Получатель ренты может передать отчуждаемое имущество бесплатно или за плату. Во втором случае, помимо основного обязательства по периодической уплате, необходимо дополнительно заплатить денежную сумму, определенную заключенным договором.
Важно помнить, что рента обременяет переданное имущество. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты, его обязательства по договору переходят к новому приобретателю. В свою очередь получатель ренты для обеспечения обязательства получает право залога.
Какие расходы несут собственник квартиры и тот, кто получит ее по договору ренты?
В результате заключения сделки у получателя ренты появляется доход, поэтому ему нужно платить НДФЛ по ставке 13% или 15% в зависимости от суммы. Причем налогом облагается как единовременная выплата, так и ежемесячные платежи.
Плательщику ренты платить НДФЛ не нужно, однако в дальнейшем, как собственник полученного имущества, он становится плательщиком соответствующего налога.
Также за нотариальное удостоверение договора придется заплатить государственную пошлину в размере, зависящем от цены квартиры — 0.5% от суммы, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. Инвалиды I и II группы, а также дети-инвалиды уплачивают пошлину со скидкой 50%.
За регистрацию права собственности в Росреестре плательщику ренты придется заплатить госпошлину в размере 2 тысяч рублей.
Дополнительные расходы могут быть связаны с оплатой работы юриста или услуг правового и технического характера у нотариуса.
Какие риски есть для получателя и плательщика ренты?
Договор ренты — это крайне специфический правовой институт, в первую очередь из-за неопределенности сроков. Вдобавок к этому нередки случаи, когда получатель ренты становится жертвой мошенников. Также судебной практике известно множество случаев возникновения споров, касающихся признания договора недействительным или незаключенным, неуплаты ренты, взыскания выкупной цены и т.д.
Подробнее: Квартира без ипотеки, но с рисками. Что нужно знать о договоре ренты и как его заключить
