Сергей Гебель для агентства «Прайм».
Договор об ипотеке земельного участка — это договор о залоге недвижимого имущества, согласно которому залогодержатель, он же кредитор по обязательству, имеет право на удовлетворение своих требований за счет заложенного участка.
Какие участки подходят для ипотеки
В качестве предмета ипотеки могут выступать только не исключенные и не ограниченные в обороте земельные участки. Подобные ограничения встречаются крайне редко и в первую очередь касаются государственных земель — в частную собственность объекты с таким статусом практически не передаются.
По общему правилу ипотека запрещена в отношении:
- земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
- части участка, площадь которого меньше установленного нормативными актами субъекта РФ размера.
Важно учитывать, что если во время передачи в залог земельного участка на нем находится или строится здание, то право залога также распространяется и на указанное сооружение.
Других запретов ни ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ни ГК РФ, ни ЗК РФ не содержат, поэтому можно предположить, что в остальных случаях залог земельного участка допускается.
Можно ли на ипотечном участке строить дом
По общему правилу возводить здания или сооружения на участке можно даже без получения согласия залогодержателя. В случае, когда договором не предусмотрено иное, объект, начатый после оформления ипотеки, автоматически перейдет в нее. Если же строительство началось до получения ипотеки, дом перейдет в нее в любом случае.
Важно помнить, что при наличии закладной стройка допускается только когда такое право предусмотрено в этом документе.
Оформление договора ипотеки земли
Любой договор ипотеки земельного участка должен обязательно содержать следующие условия:
- Предмет ипотеки — земельный участок. Причем это может быть не только уже существующий участок, но и тот, которой будет образован в будущем.
- Денежная оценка — проводится в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. В договор включают залоговую стоимость участка, которую стороны согласовывают между собой.
- Право, в силу которого участок принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права в ЕГРН.
- Обеспечиваемое обязательство: его существо, основание возникновения, размер и срок исполнения.
- Любые другие условия, которые одна из сторон сочтет существенными и потребует включить в текст договора.
Важно отметить, что если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также нужно указать в договоре.
Договор об ипотеке заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Государственная регистрация не требуется и договор считается заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям. Вместе с этим, регистрации подлежит сама ипотека как обременение имущества.
Рекомендации
При заключении договора ипотеки земельного участка залогодатель может попытаться дополнительно защитить себя путем включения ряда условий.
По умолчанию ипотека обеспечивает не только основной долг, но и все сопутствующие требования, включая неустойку, расходы на реализацию земли и т.д. Однако можно ограничить обеспечение лишь суммой основного долга. Для этого нужно отдельно указать, что ипотека не покрывает другие требования.
Также можно установить, что здания и сооружения, которые будут возводиться после оформления ипотеки на участок, не перейдут в пользу залогодержателя. Благодаря этому на них не получится обратить взыскание.
Подробнее: Ипотека на земельный участок: программы и условия в 2023 году
