Раздел ипотечной квартиры, купленной до брака
Квартира, купленная одним из супругов до брака, равно как и полученная им во время брака в дар, наследство или по другой безвозмездной сделке, считается личной собственностью и разделу при разводе не подлежит.
В случае, если недвижимость была приобретена до брака в ипотеку, но в дальнейшем за нее платили оба супруга, то второй супруг при разводе может потребовать деньги, которые он внес в счет погашения долга.
Раздел ипотечной квартиры, купленной в браке
По общему правилу все имущество супругов, приобретенное в браке, в том числе и квартира, считается общей совместной собственностью и при разводе делится в равных долях. Как правило, долги также считаются общими и распределяются пропорционально полученным долям.
Важно отметить, что даже если ипотека была оформлена только на одного супруга и второй в документах никак не упоминается, с высокой вероятностью такой долг будет признан общим и платить по нему придется вместе.
Раздел ипотеки по брачному договору
При наличии брачного договора все имущество и долги делятся в соответствии с условиями такого договора. По своему усмотрению супруги вправе изменить его в любой момент, однако при этом важно, чтобы банк знал порядок раздела обеспечивающего обязательство имущества.
Ипотека при разводе с ребенком
Наличие у супругов детей позволяет суду отступать от принципа равенства долей. В теории, в целях обеспечения интересов несовершеннолетнего, суд может выделить супругу, с которым остается ребенок, ⅔ квартиры, а не половину, как это положено по общему правилу.
При этом нужно помнить, что сам по себе факт наличия детей не является безусловным основанием для выделения одному из супругов большей доли. В каждом случае суд должен внимательно изучить обстоятельства ситуации и обосновать, каким именно образом защищаются интересы детей при выбранном порядке распределения долей.
Как показывает практика, этот вопрос поднимается в судах очень часто, но в большинстве случае данная норма попросту не применяется и имущество делится по общим правилам.
Раздел ипотеки по соглашению
При отсутствии брачного договора супруги все равно могут самостоятельно договориться о разделе имущества без обращения в суд. Если спор по поводу квартиры отсутствует, нужно заключить соглашение о разделе имущества. Этот документ составляется в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Размер долей супруги определяют самостоятельно, но при этом важно помнить, что с прошлого года запрещено выделять доли менее 6 квадратных метров от общей площади жилого помещения на каждого собственника. Также в тексте соглашения следует закрепить, какое имущество переходит к каждому из супругов, кто несет расходы, связанные с оформлением и регистрацией соглашения и т.д.
Если к моменту раздела квартиры ипотека не выплачена, делить долговые обязательства придется только по согласованию с банком. В ином случае заключенное соглашение попросту не будет иметь юридической силы.
Раздел ипотеки через суд
При наличии разногласий по поводу квартиры, раздел имущества, а также определение размера долей осуществляется в судебном порядке. Для этого нужно подготовить и составить исковое заявление. В иске необходимо указать, какое имущество нужно поделить, когда и на чьи средства оно было приобретено, как использовалось во время брака и т.д.
В случае раздела ипотечной квартиры к участию в деле нужно привлечь банк. Однако если вопрос о разделе долговых обязательств не затрагивается, делать это не обязательно.
После вступления решения суда в законную силу, необходимо обратиться в Росреестр и произвести государственную регистрацию произошедших изменений.
Продажа недвижимости с целью выплаты остатка по задолженности
В случае, когда никто из бывших супругов не планирует продолжать жить в общей квартире, либо если платить кредит по отдельности не получается, можно продать недвижимость и за счет вырученных средств закрыть ипотеку.
На практике реализовать этот вариант достаточно сложно по целому ряду причин. Так, далеко не каждый банк одобрит подобную идею, но даже при наличии согласия реализовать ипотечную квартиру без существенной скидки трудно. Также нужно помнить, что если срок владения недвижимостью менее 3 лет, то с полученной от ее продажи суммы придется заплатить НДФЛ.
Выдел доли в натуре
Выдел доли в натуре предполагает выделение конкретной части жилья каждому из супругов. Сделать это можно как по соглашению сторон, так и в судебном порядке при возникновении споров.
Выделение долей осуществляется с учетом санитарно-технических норм и желание супругов в данном случае значения не имеет. По этой причине выдел долей возможен только при условии соблюдения ряда условий. Например, каждый собственник должен иметь отдельную кухню и санузел, а также обладать полной автономией по электроснабжению, водоснабжению и отоплению.
Данный вариант раздела недвижимости на практике встречается довольно редко. Связано это с тем, что в большинстве случаев просто технически невозможно соблюсти все условия, в частности, организовать дополнительный вход в жилое помещение.
Подробнее: Ипотека при разводе: способы раздела недвижимости, советы юристов
